| Вопрос: Необходимо ли согласие жены на продажу квартиры, если данная недвижимость была приобретена в браке, путем приватизации? |
| Ответ: Так как недвижимость приобретена по безвозмездной сделке, то она не является совместно нажитым имуществом и согласие супруга на ее продажу не требуется. |
| Вопрос: В квартире зарегистрированы: бабушка и внучка. Бабушка владеет квартирой на основании договора мены. Будет ли внучка иметь право на наследование квартиры в случае смерти бабушки? Наследники первой очереди - два сына. |
| Ответ: Квартира принадлежит бабушке и она имеет право распорядиться ею при жизни по своему усмотрению (продать, подарить, совершить договор мены или ренты с условием пожизненного содержания) и тогда она в состав наследства не войдёт. Кроме того, бабушка может нотариально удостоверить завещание в пользу любого лица. Наследники первой очереди (дети, супруг, родители ст.1142 ГК РФ) могут частично оспорить завещание, если к моменту открытия наследства будут нетрудоспособны (пенсионный возраст или инвалидность) ст.1149 ГК РФ, т.к. в этом случае имеют право на обязательную долю в наследстве. Если бабушка не оставит завещания, то квартиру унаследуют поровну наследники первой очереди - два сына. |
| Вопрос: Квартира была куплена в 1993 году, когда еще не было регистрационной палаты, а зарегистрирована в 2007 году. С какого времени я являюсь ее собственником. |
| Ответ: В 1993 году сделки с недвижимостью регистрировались в органах технической инвентаризации. Если вы этого не сделали, то право собственности возникает с момента регистрации в 2007 году. |
| Вопрос: В феврале этого года в устной форме договорились о покупке дома за 350 тыс.р. В этот же день был передан задаток 140 тыс.р. Никаких письменных документов при этом не составлялось, есть только свидетели. Мы оформили много документов за свой счет. Однако хозяин в настоящее время отказался продавать дом и хочет возвратить нам задаток. Как заставить хозяина продать дом по оговоренной ранее цене. |
| Ответ? Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Фактически Вы заключили предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) который заключается в той же форме, что и основной (т.е. купли-продажи). Устная форма договора (сделки) в Вашем случае не допускается, Вами не была соблюдена простая письменная форма. В соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания. Суд даже свидетелей заслушивать не станет и никакие свидетельские показания не будут приняты судом во внимание. Иных доказательств у Вас нет. Заставить собственника продать Вам дом на оговоренных ранее условиях в данном случае невозможно. Пока отдают деньги, забирайте, поскольку у Вас нет доказательств того, что Вы их передавали. При совершении сделок с недвижимостью советую воспользоваться услугами специалистов в этой области. |
| Вопрос: В июне этого года я договорился с продавцом о покупке дома. В этот же день мною был передан задаток. Никаких письменных документов при этом не составлялось, но есть свидетели. Однако хозяин в настоящее время отказывается продавать дом и хочет возвратить мне задаток. Как заставить хозяина продать дом по оговоренной ранее цене? |
| Ответ: Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Вы фактически заключили предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ), который заключается в той же форме, что и основной договор. Устная форма договора в Вашем случае не допускается. В соответствии с п. 1 ст. 162 ГК РФ, несоблюдение письменной формы сделки лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания. Суд не станет заслушивать свидетелей. Никакие свидетельские показания не будут приняты судом во внимание. Иных доказательств у Вас нет. Заставить собственника продать Вам дом на оговоренных ранее условиях, в данном случае невозможно. Продавец дома может даже оставить переданные Вами деньги себе, поскольку у Вас нет расписки, которая являлась бы письменным доказательством того, что Вы их ему передали. Забирайте деньги у продавца, пока он добровольно их возвращает. В дальнейшем, при совершении сделок с недвижимостью, чтобы не было проблем, советую воспользоваться услугами специалистов. |
| Вопрос: Я, находясь в законом браке приобрел квартиру. Деньги были от продажи другой недвижимости, приобретенной мною ранее безвозмездно. Как я понимаю, жена в таком случае не имеет формальных оснований на часть моей собственности. Изменится ли ситуация в случае рождения ребенка? |
| Ответ: Имущество супругов, нажитое в период брака, является совместным. Если имущество получено по безвозмездным сделкам или до брака, то такое имущество является личной собственностью супруга. В Вашем случае, если супруга подаст на раздел имущества, то Вам необходимо будет доказать, что данная квартира приобреталась исключительно за счет средств, полученных от продажи Вашего личного имущества. Как показывает судебная практика, одного совпадения цены проданного и купленного имущества совсем недостаточно. Наличие детей в семье не влияет на режим совместно нажитого имущества. |
| Вопрос: Облагается ли налогом пенсионер при продаже квартиры, собственником которой является 2 года? |
| Ответ: Поскольку при продаже квартиры пенсионер получает доход, то в соответствии со ст. 207 Налогового Кодекса (НК) РФ, он будет является налогоплательщиком налога на доходы физических лиц. Так как квартира находится в собственности менее трех лет, то пенсионер имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Вы вычитаете 1 000 000 рублей с продажной стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, а с оставшейся суммы платите налог 13 %. Для предоставления имущественного налогового вычета необходимо обратиться в налоговый орган по месту регистрации с заявлением на предоставление имущественного налогового вычета. |
| Вопрос: Будет ли делиться при разводе подаренный одному из супругов земельный участок с дачей? |
| Ответ: Имущество, приобретенное во время брака по безвозмездным сделкам, полученное в наследство и в порядке дарения является личным имуществом каждого из супругов и разделу не подлежит. |
| Вопрос: Необходимо ли согласие жены на продажу квартиры, если данная недвижимость была приобретена в браке, путем приватизации? |
| Ответ: Так как недвижимость приобретена по безвозмездной сделке, то она не является совместно нажитым имуществом и согласие супруга на ее продажу не требуется. |
| Вопрос: Если я покупаю комнату в коммунальной квартире, нужен ли отказ от преимущественного права покупки (или согласие) соседей, комнаты которых не приватизированы? |
| Ответ: Согласно действующему законодательству, правом преимущественной покупки обладают только сособственники. Поскольку комнаты соседями не приватизированы, они не являются их собственниками, следовательно правом преимущественной покупки они не обладают и уведомлять их о вашем намерении продать комнату не нужно. |
| Вопрос: Есть 3-х комнатная квартира, на момент приватизации (и до сих пор) в ней были прописаны я, брат, мама и отчим. Квартира приватизирована на меня и брата (мама с отчимом подписали отказ от права участия в приватизации) В настоящее время в квартире живет только отчим. Сейчас мы хотим продать квартиру, но отчим против и говорит что без его согласия мы нечего не сможем сделать, он не дает согласия. Можно ли через суд выписать отчима, продать квартиру? |
| Ответ: Выписать отчима, практически невозможно. Так как действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ). Продать квартиру можно, но с обременением - пожизненного проживания в квартире отчима. Естественно значительно ниже рыночной стоимости. |
| Вопрос: Муж оформил завещание, по которому все имущество, оформленное на него как в период брака, так и до этого, разделил поровну между мной, несовершеннолетней дочерью и пожилым отцом. Могут ли в этом случае претендовать на наследство два ребенка (совершеннолетние) от первого брака мужа и его бывшая жена? |
| Ответ: Бывшая жена сможет претендовать только на долю имущества, которая ими была куплена в период брака, если не истек срок давности. Дети смогут получить обязательную долю в наследстве даже при наличии завещания, если на дату смерти вашего мужа они будут нетрудоспособными - то есть инвалидами или пенсионерами. |
| Вопрос: Почему многие банки не выдают ипотечные кредиты под залог квартир с самовольными перепланировками? Ведь такое переустройство можно узаконить. |
Ответ: При выдаче ипотечного кредита квартира обязательно оценивается и страхуется. Как правило, специалисты - оценщики и страховщики не всегда могут определить, насколько самовольная перепланировка отвечает требованиям надежности и безопасности. Поэтому для страховых компаний проще отказаться страховать квартиру, чем разбираться, правильно ли выполнена перепланировка и не создает ли она угрозы
целостности жилья. Кроме того, из-за перепланировки может не совпадать площадь квартиры в свидетельстве о праве продавца и в техническом паспорте на квартиру, сделанном после перепланировки. Для того чтобы внести изменения в технический паспорт и свидетельство на квартиру, необходим акт приемочной комиссии. |
| Вопрос: В 1983 году мы переехали в двухкомнатную квартиру со смежными комнатами. В квартире уже была произведена перепланировка, комнаты сделаны изолированными. При приватизации квартиры нам внесли изменения в технический паспорт и потребовали узаконить перепланировку или привести помещение в первоначальное состояние. Правомерно ли это и что нам грозит в случае неисполнения этого требования? |
| Ответ: Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для принятия решения о перепланировке необходимо представить ряд документов, в том числе проект перепланировки. В случае неисполнения требования о согласовании перепланировки или приведения жилого помещения в первоначальное состояние, законодательство предусматривает довольно жесткие меры от штрафов до продажи квартиры с торгов и выселения. |
| Вопрос: Полгода назад я купил квартиру, но бывший собственник не собирается выписываться и освобождать квартиру. Как выселить бывшего собственника и его семью? |
| Ответ: Новый собственник жилья может предъявить иск продавцу о выселении и снятии с регистрационного учёта на основании ст.304 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ. Если продавец в договоре или отдельном документе давал обязательство освобождения жилья в определённый срок, то сослаться при предъявлении иска можно на ст.310 ГК РФ (недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств). По решению суда продавец и члены его семьи будут выселены из квартиры. |
| Вопрос: Как фактически будет происходить выселение продавца и членов его семьи? |
| Ответ: Фактически исполнение решения о выселении производят судебные приставы-исполнители. Они предлагают добровольно исполнить решение суда. Если ответчики в установленный срок не выселяются сами, то решение исполняется принудительно. |
| Вопрос: Хочу сдать квартиру семье с ребенком. Существуют ли какие-нибудь законодательные нормы, которые запрещают по окончании срока аренды выселить из квартиры семью с ребенком? |
| Ответ: Советую заключить, с помощью юриста, договор найма и прописать в нем все условия проживания нанимателей, такие как цена, срок договора, случаи прекращения договора по инициативе одной из сторон, ответственность сторон. Тогда Вы будете застрахованы от недобросовестности со стороны нанимателей. Законодательных норм, запрещающих выселение семей с детьми, в случае несоблюдения или прекращения договора аренды/ найма, не существует. |
| Вопрос: Проживаю в приватизированной трехкомнатной квартире. Собственником являюсь я одна. Пенсии на жизнь не хватает. Хочу сдать одну комнату. В квартире кроме меня прописан сын, но он живет в другом городе. Могу ли я сдать комнату без согласия сына? |
| Ответ: В соответствии с действующим законодательством сдать комнату Вы можете без согласия сына, поскольку собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом без согласия лиц, зарегистрированных в квартире. |
| Вопрос: Облагается ли налогом пенсионер при продаже квартиры, собственником которой является 2 года? |
| Ответ: Поскольку при продаже квартиры пенсионер получает доход, то в соответствии со ст. 207 Налогового Кодекса (НК) РФ, он будет является налогоплательщиком налога на доходы физических лиц. Так как квартира находится в собственности менее трех лет, то пенсионер имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Вы вычитаете 1 000 000 рублей с продажной стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, а с оставшейся суммы платите налог 13 %. Для предоставления имущественного налогового вычета необходимо обратиться в налоговый орган по месту регистрации с заявлением на предоставление имущественного налогового вычета. |
| Вопрос: Будет ли делиться при разводе подаренный одному из супругов земельный участок с дачей? |
| Ответ: Имущество, приобретенное во время брака по безвозмездным сделкам, полученное в наследство и в порядке дарения является личным имуществом каждого из супругов и разделу не подлежит. |
Вопрос: Мной и мужем по договору купли-продажи была приобретена 3-х комнатная квартира. Право собственности оформлено только на мужа. В квартире прописаны муж и сын. Буду ли я иметь права на приобретенную на имя мужа квартиру? Может ли муж выписать несовершеннолетнего ребенка? |
| Ответ: Ваша доля собственности в квартире составляет 1/2 от квартиры, Вы можете выделить ее, даже находясь в браке. Неважно при этом, на кого оформлена квартира, важно, что приобреталась она в браке и не получена по договору в пользу третьего лица, в дар, и не по наследству. Выселить, ни Вас, ни ребенка из этой квартиры, Ваш муж не сможет. При подаче искового заявления о разделе имущества, Вы вправе обраться к суду, о выделении Вам большей доли с учетом интересов ребенка. |
| Вопрос: Если я покупаю комнату в коммунальной квартире, нужен ли отказ от преимущественного права покупки (или согласие) соседей, комнаты которых не приватизированы? |
| Ответ: Согласно действующему законодательству, правом преимущественной покупки обладают только сособственники. Поскольку комнаты соседями не приватизированы, они не являются их собственниками, следовательно правом преимущественной покупки они не обладают и уведомлять их о вашем намерении продать комнату не нужно. |
